认房不认贷施行后成效如何 后期还需打出政策组合拳

“‘认房’‘认贷’主要是银行发放住房贷款时评判首套房、二套房的标准，其中‘认房’一般是认所在城市的房子，‘认贷’则是认全国的房贷。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，当前全国各地对相关政策执行标准不一，“认房又认贷”明显最为严格，新政落地前，至少四个一线城市以及厦门、成都、合肥等共约20个热点城市在执行“认房又认贷”政策。

实际上，“认房不认贷”政策部署早有迹象。今年7月份，住建部召开企业座谈会时就曾强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

上述三部门联合发布的《通知》明确部署购买首套住房“认房不用认贷”，同时提出该项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。对家庭住房套数认定，《通知》也明确提出，家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。

随后，广州、深圳等两个一线城市于8月30日陆续宣布将执行“认房不认贷”，相关政策正式在城市层面落地。

“业内都预期8月底9月初一线城市会落地具体的鼓励楼市需求的政策措施。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，由于一线城市、强二线城市的改善性住房需求相对较旺盛，在一线城市购买二套住房首付比例、认定标准等都较高，抑制了部分改善性住房需求，因此“认房不认贷”政策将在相关城市率先落地。

释放改善性需求

“此次‘认房不认贷’政策力度多方面超出预期。”

对于“认房不认贷”政策市场影响，多位分析人士均认为，相关政策落地后主要能够降低有改善性住房需求家庭的购房成本，释放一定改善性需求;同时在“卖一买一”置换购房下，也将为市场带来较多颇具性价比的二手房源，整体上有利于促进房地产市场良性循环。

“‘认房不认贷’将有利于一线与强二线城市的改善性住房需求释放，同时相关改善性住房需求多为置换购房，也就是需要卖一套再买一套，其中要卖掉的那套房在当前市场环境下性价比相对会高一些。”张宏伟认为，“认房不用认贷”政策有利于降低居民购房成本，更好满足刚性与改善性住房需求，对未来市场预期的正面转化也将发挥积极作用。

“推动落实‘认房不用认贷’，主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房即置换购房群体;一类是在常住地外其他城市有过房贷记录但本地无房的购房客群。”王小嫱认为，“认房不认贷”后，这两类客群可按照首套房的首付比例与贷款利率在常住地贷款购房，明显降低了购房成本，对市场而言，“认房不认贷”有利于改善性住房需求的释放，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。

“此次‘认房不认贷’政策力度多方面超出预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从此次政策部署情况来看，即便在外地有在偿的按揭贷款，在本地购房也算首套房，享受首套房标准;同时此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，意味着可以释放出更多的需求，有利于商品房需求端稳定。

“‘认房不认贷’可以让更多购房者享受到首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本;同时能够有效激活部分人群的购房需求，进而促进房地产市场的流动以及结构优化。”北京金诉律师事务所主任王玉臣建议，有置换需求的购房者应尽量避免“无缝衔接”式换房，最好等到第一套房彻底过户后，再去购置第二套房。

“一城一策”

“此次‘认房不认贷’纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用，意味着相关政策已符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。”

“此次政策调整和过去不同的是，不再自上而下发文，一竿子插到底执行，而是将此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用。”李宇嘉指出，在“一城一策”和城市主体责任背景下，考虑到城市的差异性，“认房不认贷”不适宜自上而下统一部署，而是将政策的权限给到各城市。

“此次‘认房不认贷’政策纳入‘一城一策’的工具箱中，供各城市自主选用。”易居研究院研究总监严跃进也认为，此次政策调整按照“一城一策”原则推进，与城市以及市场情况挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场需求。

“但值得一提的是，此次‘认房不认贷’纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用，意味着相关政策已符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。”王小嫱表示。

但多位分析人士也认为，除“认房不认贷”外，要提振市场预期还需打出政策组合拳。

“此次‘认房不认贷’为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地。由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，从首套房“认房不认贷”到延长换房退税优惠时间，8月底需求端支持政策频出，企业融资支持政策也同时跟进，若各地方加快需求端政策执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市“金九银十”行情可期。

“伴随着房地产市场相关政策组合拳利好，上市房企的股价和市值预计将逐步得到修复。”张宏伟认为，当前一线城市相关政策落地为其他二、三线城市树立了标杆，预计接下来1到2个月为各城市“一城一策”楼市支持政策出台的密集期。