第一豪宅汤臣一品再度流拍 背后真相实在太意外了

近日，阿里法拍上一处汤臣一品7890万元的豪宅挂牌3日因无人问津惨遭流拍。

出让房源位于上海市浦东新区花园石桥路28弄，本次整体拍卖5号501室住宅房及地下车库地下2层车位(人防)24(下称5号楼房源)，出让时间为2021年9月17日10时至2021年9月20日10时，共计3天。挂牌价为7890万元，保证金789万元，彼时吸引了38730次围观，732人设置提醒，1人报名，最终因无人出价流拍。

此次竞拍前，5号楼房源还曾有过一次暂缓和一次流拍的经历。

2021年2月，该房源在阿里法拍上架，挂牌价7890万元，最终显示暂缓出让，原因不明;今年3月，该房源再度上架，挂牌3日后流拍，挂牌价不变，彼时吸引了67356次围观，602人设置提醒，却无一人报名。

据出让公告显示，5号楼房源建筑面积合计471.22㎡，其中地下车位建筑面积39.33㎡，住宅建面431.89㎡，层高3.6米，客厅朝西，带超大阳台，露台面积约30㎡，室内有4个卧室、5个主卫、1个保姆房、一个储藏室、一个洗衣房、一个工作间及设备露台，书房和主卧连通带270度的观景阳台。房源挂牌价7890万元，其中房屋价格为7730万元，车位价格为160万元，即住宅部分单价约为17.9万元/㎡。

对于沪上第一豪宅汤臣一品来说，这一价格并不算高。

汤臣一品坐落于上海黄浦江畔，正对外滩建筑群，是由汤臣集团开发建设，该楼盘由4幢豪华住宅与1幢高级会所组成，最高楼层为44层。

2005年10月，汤臣一品开始预售，彼时的标价为11万元/㎡，最小户型面积为434㎡，最大的是1243㎡，一经问世便有中国第一豪宅的称号。2006年，汤臣一品更是以13万元/㎡的单价成交一套房源，创下中国豪宅最高天价纪录。据传，黄晓明、刘亦菲、张柏芝、郭敬明等明星也在此处置业。

不过，由于总价过高，汤臣一品对标的客户群体较少，至今还有超四成住宅待售。

网上房地产数据显示，截至9月22日，汤臣一品大厦总套数610套，已售总套数190套，还有420套待售，16年过去去化率仅31.1%;住宅方面总套数为181套，目前售出102套，还有79套待售，去化率56.35%。

在当前某二手房平台上，汤臣一品整体挂牌单价在17万-24万元间，其中一套5室2厅低层434㎡的房源挂牌价为8800万元，折合单价约202765元/㎡。

汤臣一品在阿里法拍上的记录并不多，此前挂牌的仅有2例且全部高溢价出让。

2018年7月，汤臣一品3号3701室拍卖出让，挂牌价5296万元，建筑面积436.41㎡，最终有6人报名，经历了124次延时后，以9676万元成交，溢价率82.7%，成交单价22.2万元/㎡;同年6月，3号楼3601室出让，挂牌价5014万元，建筑面积436.41㎡，800万元的保证金仍吸引了11人报名，最终以8534万元成交，溢价率70.2%，成交单价19.6万元/㎡。

两年过去，汤臣一品为何不吃香了?

《国际金融报》记者关注到，在二手房平台上，这套法拍房也在挂牌，挂牌价为8500万元，比法拍房价格高出7.7%，折合单价196810元/㎡。记者据此联系负责的中介得知，该房源由于楼层较低，仅能透过楼缝看到少量江景景观，故整体报价不高，且房东急需用钱，如近期就能交易，价格还可以做出让步。

5楼确实矮了一些。上海中原地产首席分析师卢文曦称，买得起汤臣一品的多是由于项目极佳的区位与江景景观，且多青睐于高楼层，贵一些也是愿意的，但这个房源只能看到少量江景，18万元的单价不具优势，挂在15万元以内或还有吸引力。

此外，限购也是影响该房源出让的重要因素。

2021年1月，上海楼市出台调控，将法拍房纳入限购范围。对于购买顶级豪宅的购房者来说，自身购房名额或早已被占用，此前还可通过购买法拍房绕开限购，如今却因调控趋严行不通了。

据上海拍卖行有限责任公司负责该房源的冯先生对《国际金融报》记者表示，房源流拍后，法院会与房东沟通后续挂牌情况，照过往经验来看，再次挂牌的房源价格是会打个7折、8折，最终要以法院消息为准。同时，冯先生提醒，已经进入法拍流程的房源是无法在二手房市场上流转的。

对于后续进度，上述二手房中介透露，本次流拍后，房东已与法院沟通解除抵押状态，目前在走流程，后续或不再上架法拍，从而转入正常二手房交易，到时价格预计还会在8500万元左右。